非税务居民在加拿大投资房产的税务问题.note¶
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随着中国房地产市场的调控政策出台，越来越多的华人投资者将目光投向了加拿大的房地产。那么，
作为一个加拿大的非税务居民，在加拿大购买投资房出租有什么税务上的特殊规定?
大家知道，在加拿大投资房产，需要向政府纳税的收入有两部分：租金收入(rentalincome)和出售房产
时的资本增值收入(capitalgain)。这两部分的征税方式是不一样的。以下分别谈谈怎样才是正确的做
法。
租金收入的税收
非税务居民在加拿大投资房产的税务问题
非税务居民在加拿大投资房产的税务问题 2015-03-30 加国财富通
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税务局规定，作为非居民，当你收到租金收入时，你必须向税务局提交“预扣税”(withholdingtax)，有两
种方法可以选择：总租金收入法和净租金收入法。
总租金收入法：
按照总租金收入法的规定，租客或者物业管理人有义务在每月交租金时，依法扣除总租金的25%作为
预扣税，在15天以内上交给税务局。一般来说，如果你不选择按照税法216条款报税，这个25%的扣款
就是你上交给加拿大政府的最终税赋。在你收到租金收入的年度结束后的两年以内，你可以选择按照
税法216条款申报所得税。选择报税的好处是：税务局会允许你按照净租金收入而不是总的租金收入来
交税，而且，如果申报的结果是你被多扣了税款，税务局会退还给你。
净租金收入法：
如果你从一开始就想选择申报税法216条款下的所得税，你应该考虑让租客按照净租金收入法来预扣税
金。你首先必须填报NR6表，并且在每年的一月份以前，或者在你收到第一次租金前上交给税务局。
税务局批准以后，你的租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%代税务局扣税了。在这种方法
下，即使你当年不用交税也需要报税。申报税法216条款下的所得税的日期是6月30日以前。但是，如
果你有欠税，必须于4月30日前上交税务局。如果你没有在规定的时间报税，税务局将按照总租金收入
法来核对应交税款，并且要你补税。
税法216条款下的所得税：
作为加拿大的非税务居民，你可以选择向税务局单独申报你在加拿大出租房屋的租金收入，这叫做：
税法216条款下的所得税。
在税法216条款下报税，税收计算方法也采用累进税率，但是税率与加拿大居民适用的税率有所不同。
对于非居民的租金收入，加拿大只征收联邦税，各省不再另外征税，但是联邦要加征一个48%的额外
税收。大体来说，对于4万3千加币左右以下的净租金收入，适用税率是22%左右。
资本增值的税收
在加拿大，资本增值的收入是50%计入纳税人的当年收入计算所得税。这个基本原则对非居民也是一
样，所不同的是，非居民需要在处理房产时要先预交税款。具体做法如下：
非居民卖家必须在房产将被处置的30天之前，或者在被实际处置后的10天以内，通知税务局。卖家需
要填写适用的税表，连同所需的支持文件和预付税款一起寄到税务局。这里需要提交的预付税款是(卖
价-成本)x 25%。请注意，这里的成本是不包含卖房佣金和其他与交易有关的费用的。
当税务局认可后，会发给你批文(CertificateofCompliance)。如果你没有从税务局拿到批文
(CertificateofCompliance)，律师会一直扣住整个房屋卖价的25%。直到你提供批文证明你已经交了
税，他才会将这笔钱还给你。所以说，你越早拿到批文，就越早从律师那里拿回被代扣的税款。一般
来说，从你提交表格给税务局到收到批文，需要8-12周的时间。
等到第二年4月30日前报税时，你可以将房屋的卖价，减掉所有的费用，得到净资本增值收入。然后将
该收入的50%计入你的收入，计算你实际应该交的资本增值税。税务局会比较你的预交税款和应交税
款，将多余的部分退还给你。
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