加国房租潜规则：实例教你出租收入合法化.note¶
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在加拿大有许多房主，是用以房养房形式来供房的。很大一部分人在买房时就打算用出租收入来支付部分房屋贷款和
利息，平时很多时侯都是靠省吃俭用、精 打细算挤出来的那些钱在供房。因此，在报税时就希望多抵扣费用，减少纳
税收入。如果支出部分确实用于因房屋出租而花费的费用，并且有合法的原始发票，抵减 相应的费用，也是减少纳税
所得的一条途径。那么，在房租收入背后，是否还有一些不易分清的潜规则呢 ?
以房养房 房租收入纳入潜规则
有一部分房东，在填报纳税表时，也许由于疏忽而漏报了部分房客的收入，而房客在报税时则已经向
税务局上报了房租支出，这样税务局很容易稽查到房东少报收入的部分。所以作为房东，在填报 T776
表时，无论是出租收入和支出，都要认真对待。
免得日后在税务局被稽查时，发现少报了收入，税务局既收利息还要另加罚款。
Mary 是新移民，当初与租住房的房东关系甚好。 Mary 每月按时交纳房租，从不拖欠，是个遵纪守法
户。一年后， Mary 买了自己的房子。但报税后，她却接到了税局的调查信函，要求她出具租房时的租
金收据。
当时， Mary 与房东大姐处得像一家人，从没想到过索要租金收据，只是按时上缴房租 ( 现金 ) 。好在与
原房东还有联系，因此，让大姐补开了收据，但大姐未能补全，结果可怜的 Mary 被罚款 300 余元，感
觉非常冤枉。这对当时在工厂打工为生的 Mary 来说，是个不小的数目。
后 来， Mary 才得知，原来当初大姐家同时租住了好几家租客，但她却没有如实全报，所以牵连到
Mary 。事后，大姐还意味深长地叮嘱 Mary ： “ 要找个 ‘ 好 ’ 的会计师报税，否则就会引来麻烦。 ” 搞得
Mary 一头雾水，究竟孰是孰非 ! 还有一位房东在出租房子时跟房客讲，若以支票方式付租金为 500 元 ; 若
以 现金方式付租金则为 400 元，并要求房客不要报税。在这种情况下，房客们选择了付现金方式。报
税后，该房东收到税务局的来信，令其如实补报上一年所收的全 部房租，无论支票还是现金，并等候
进一步处置。原来，五家房客中已有四家将现金支付的房租报了税。结果该房东违法了 !
报税与否 房租收入律师说 “ 法 ”
就此，记者采访了律师行资深律师周律师，他指出，按照加拿大所得税法规定，房租收入都应报税，
无论支票还是现金。个人的房租收入扣除相应的费用，纯收入部分应纳入个人的综合所得，缴纳个人
所得税。
根 据税法，房主可将以下内容作为收入的抵扣项，但一定将原始票据保留六年。它包括：广告费
(Advertising) 、保险费 (Insurance) 、利息 (Interest) 、维修费 (Maintenance and Repairs) 、管理费
(Management and Administration Fees) 、汽车费用 (Motor Vehicle Expenses) 、办公室费用 (Office
Expenses) 、律师费 (Legal) 、地税 (Property Taxes) 、工资及福利 (Salaries 、 Wage and Benefits) 、差旅
费 (Travel) 、水电气 (Utilities) 、其他开支 (Other Expenses) 、会计费用等 (Accounting and Other
ProfessionalFees) 。
周律师还指出，税法规定，税务局可保留六年的审查权利，即纳税人必须将纳税相关资料保留六年。
纳税收入范围，各种全球收入 (Worldwide Income) ，包括正式工作收入、临时工收入、自雇收入、投资
收入等。
人称加拿大是 “ 万税之国 ” ，是形容加国税收项目繁多，而且比起其他国家税赋重。
加国房租潜规则：实例教你出租收入合法化
周 律师最后强调，应杜绝故意谎报、瞒报租金收入这种行为。加拿大的纳税制度相当完善，它是建立
在个人如实申报的基础上，没有多少空子让你钻。虽然，房主暂时 占了些小便宜，它并不代表今后就
万无一失。因为，税务稽查可以追缴到三年或更长时间以前。房主应如实申报出租收入，减少查税风
险。
会计师教你 如何避免税务局审稅
在 西人会计事务所从事多年会计工作的资深会计师胡女士告诫大家，加拿大税务局每年都会选择一些
税表作重点审查，而且相当有效。审查的原因有许多，如：例行公 事、有人举报、自雇连年亏损、收
支波动过大、所反映的税表与同行或同地区的平均情况相悖。无论如何，得到税务局的审查毕竟不是
好事。一旦有问题，税务局会 长期 “ 关照 ” 的。为了避免审查的风险，建议注意以下内容，以保安全。
(1) 发出税表前，仔细审查各项内容是否填全，数字计算是否准确。有时漏填 SIN 或填错住址都会引起
税务局进行详细的检查。
(2) 填报所有的收入，无论工资收入、利息收入、租房收入、分红等。这些信息税务局都会知道。
(3) 避免连年报亏损。作为投资生意或自雇，在头一两年亏损是比较正常的事。但长期亏损，可能就会
引起税务局的关注。税务局有警戒线 (Trigger) ，对不同的行业在不同地区的经营、盈利水平都有统计。
(4) 及时报税。有几种情况未及时报税：有些移民不知道报税是一种义务 ; 有的误以为所在公司代扣税等
于报税了 ; 有的以为没有收入就不报税。税务局每年都要发出无数封信去提醒那些未报税的人士。如果
得不到回音，税务局就会采取行动。不报税是违法的，重者可以坐牢。
(5) 费用扣除要合理。所扣除的项目一定要与收入相关、合理。如果差旅费或娱乐费用过高，一定会引
起税务局的注意。
(6) 不要自欺欺人。有的人以为所得收入是现金或支票 ( 未发 T4A) ，税务局不知道，或者仅报一部分收
入，这是一种侥幸心理。事实上，税务部门已经对一些行业高度重视：建筑行业、分销商、铺地毯
的、直销 / 传销人员。
举例：某商家在销售时对顾客说，若交现金，则免 GST/PST 。没想到，该顾客就是税务官员，结果可
想而知。
(7) 吸取教训。如果被税务局多次警告或曾被查出过问题，则在今后更需小心。
精心申报 出租收入合法化
此 外，胡女士还指出，近年来随着新移民购房者众多，出租房屋作为供房补贴者日见增多。然而由于
不了解或没有仔细研究过有关规定，在报税时不但会损失应得的利 益 ; 而且还会带来不必要的损失，那
么有哪几点最应该注意呢 ?(1) 如果你在前年买的房子，但是当时没有出租，直到去年才开始招租。如果
房子现时的市价高于 当时的购买价格，则计算 CCA 时 :Total Cost = Purchase Cost+?(Fair Market
Value–Purchase Cost) 。别小看这 1/2 差价，假如房子升值 2 万，费用即可多减掉 400 元。
(2) 计算房子 CCA( 折旧 ) 时，可以根据自己当年的收入情况选择从 0– 最大值。
这里要特别提醒的是， CCA 不能创建损失。
举 例来说 Jerry 2010 年的 Rental Income 是 6000 元，水电等日常维护费用是 4900 元，所以在减掉 CCA
之前 Jerry 的 Rental Income 是 1100 元。经过计算， Jerry 今年的 CCA 最多可减 1583 元，但是由于 CCA 不
能创建损失，所以他最多只能减掉 1100 元的 CCA 。
(3) 不可将房租报得太低。如果你想通过房租损失来抵消部分维护费用，而把房子出租给子女或亲戚，
只收取远低于市场价的租金，那么 CCRA 会根据市场价调整你的租金收入，然后要求你报告你实际上没
有收到的房租收入，这比要求申请减免费用时更糟。
(4) 因为租房收入可作为个人正常收入的一部分，因此考虑将部分收入报在配偶名下，这样可为对方增
加 RRSP 的购买额度。
由此看来，对于有房租收入的房主，无论收入、支出都要有详细的原始记录、发票或收据，即使在今
后遇到税务局查账时，也能做到心中不慌，并能提供真实、合法的证据。
如实申报出租收入，不仅是纳税人的义务，而且，出租收入可抵扣合理费用项目，两全其美，何乐而
不为之 ? 只是以往，一些房主对房租收入的认知存在误区，结果费力不讨好。另外，对于租房者，一定
要保留租金收据，确保自身的合法利益，以杜绝房租的潜规则再度蔓延。