谢国忠：泡沫不意味着暴跌 房价5年将掉一半.note

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2013-06-17 21:01:56

[ 提要 ] 在唱空中国房地产的专家学者中，谢国忠无疑是最耀眼之一。他表示，买房干吗呢，投资价值不

高，流通性不高，投资股市更好。中国房子未来要赚钱很困难，因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时

候，就让你炒。等赚不了钱的时候，又会有空房税。

房地产圈从来不乏预言家和评论者，对于中国房地产价格走势的争论从未停歇，看涨者有之，唱空

者亦有。在唱空中国房地产的专家学者中，谢国忠无疑是最耀眼之一。

6 月 2 日，谢国忠参加同济大学 MBA 项目 20 周年庆典活动上表示，世界经济正处于有史以来最大的

房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤为严重。他预计，中国的房地产泡沫将在数月内破裂，最长

不会超过一年，这些都来源于致富欲望和超额货币。

不断唱衰，屡屡落空

2004 年 10 月，谢国忠发表《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》一文，开启了近十年的 “ 唱

空中国楼市之旅 ” 。 “ 十年如一日 ” 地坚持认为中国房地产存在 “ 严重泡沫 ” ，并于近两年不断给出房价跌

幅。

但是，记者查阅公开资料发现，谢国忠近十年间的 20 余次 “ 涉房 ” 言论鲜有应验。官方公布的统计数

据总是见涨，让他的言论在现实面前不堪一击。

“2012 年中国楼市终将破灭 ” ，这是谢国忠在 2009 年的预测。及至 2010 年，他先后 8 次表示 “ 中国房

地产已进入熊市，未来五年大城市房价跌一半 ” ，其中他称 “ 楼市泡沫破灭时，我会通知大家 ” 。

谢国忠在 2011 年给出房价具体下跌幅度， “ 房价跌幅很快达到 25% ，未来两到三年会继续同样跌

幅 ” 。同时，他预测 2012 年是中国房地产的拐点。谢国忠在 2012 年曾先后预测中国房价 “ 会在未来 5 年内

跌 50%” 。

事实却是， 2009 年以来的中国楼市几乎不间断地持续疯长。国家统计局公布的数据显示， 2009 年

全年 70 大中城市房价上涨 1.5% 。 2010 年的房价涨势更迅猛，全年月均最高值为 12.8% ，最低值为

6.4% 。 2011 年略微下降， 2012 年再次反弹。

近日，一则 “ 谢国忠：中国房地产泡沫未来数月内破灭，最多不到一年 ” 的消息大闹地产界，同时，

也将这位 “ 屡败屡战 ” 的预言家再一次推上风口浪尖。

“ 从不理会别人的看法 ”

这位特立独行的经济学家，并不顾及网友的 “ 拍砖 ” ，更不以同仁们热血高亢的房地产论调作为指

南。

谢国忠：泡沫不意味着暴跌 房价 5 年将掉一半

文章来源 : 新京报 于

“ 近年来，公众对我有误解。我总是在强调中国房地产存在泡沫，而泡沫并不意味着价格暴跌，相

反，意味着 " 炒一把 " ，但要及时抽身。 ” 谢国忠日前接受新京报记者专访时表示， 2012 年是中国房地产

的拐点， 2013 年房价不会报复性增长，未来只会逐年下降。

他仍然坚持认为， “ 中国的房地产高点再也回不去了，未来 5 年内会跌 50% 。但不是暴跌，而是逐

年下跌一些。 ”

面对公众对他预测房价言论的质疑，他告诉新京报记者， “ 没有对与错，也没有唱多唱衰，这都是

舆论给我们戴的帽子。 ”

谢国忠曾因成功预言 1997 年亚洲金融危机而名声大噪，也曾预测 A 股会在 2008 年从 6000 多点跌至

2000 点而备受关注，还于 2009 年预测世界在 2012 年遭遇经济危机。因为多年来唱空楼市的言论，被网

友戏称为 “ 空军一号 ” 、 “ 末日博士 ” 。

“ 我做判断的依据是基于理性分析，并发现经济规律本身。 ” 谢国忠称。

“ 我从不理会别人的看法，也从不辩论，没有必要 ” ，谢国忠说。

“ 我错的时候我会承认 ”

我在 2011 年秋天写文章预测 2012 年是拐点，事实上我是正确的。

新京报：你近日预计中国房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。做出判断的依据是

什么？

谢国忠：我没说过这番话，只是说中国房地产未来长期会下滑。它是在货币超发和其他力量共同

作用下上涨的，而政府还要控制货币超发，防止人民币崩盘，所以，房地产长期会下滑。但是，房地

产不会暴跌。

新京报：中国指数研究院 6 月发布数据显示，百城房价连续 12 个月环比上涨，你却说房价要下跌。

谢国忠：房价既不涨也不跌的理想状态，是政府永远的愿望。其实，像北京、上海许多核心地段

的房价已经开始下跌，房子都卖不出去。

新京报：你从 2004 年开始预测中国房价走势，几乎全是预测房价下跌，却从没准确过。

谢国忠：我始终强调泡沫。 2004 年 10 月份的时候，我说的是上海房价会在 2005 年 6 月大幅下滑，

没说全国。得出这一结论的原因是我看到在上海买房的以外国人为主，而当时美联储把美元利率提高

了 3% 以上。房地产一般在大幅度加息的情况下就会暴跌。

实际上，在 2005 年 5 月，上海房地产价格见顶，至年底，房价下滑近一半。但是，官方统计时没有

这个数据。

新京报：此后，上海以及全国房地产价格都在上涨，你说的泡沫在哪里？

谢国忠： 2007 年年初，我曾说 “ 上海房价要涨了 ” ，这次是跟全国房价一起涨。政府控制着土地和

银行，而卖地正是政府融资的重要渠道，加上人民币超发，房价肯定上涨。同时房地产本身具有投资

价值，投机者不断抬高房价，像 “ 击鼓传花 ” 游戏，楼市的泡沫便越吹越大。

新京报：你觉得自己对中国房地产的预测，对的时候多，还是错的时候多？

谢国忠：我错的时候我会承认，会写在文章里，解释自己什么时候错了，为什么错了。之前我原

以为 2013 年是中国楼市的拐点，后来我在 2011 年的秋天写文章预测 2012 年是拐点，事实上我是正确

的。

“ 我觉得没必要买房 ”

对泡沫正面的看法会去炒房，负面的看法，会以为房价会掉。

新京报：有报道称，你的一个同学在 2004 年读过你的 “ 泡沫即将破裂 ” 后，没有买房。之后房价一

路上涨，后来这位同学见到你说 “ 因为你，失去 20% 的收益 ” ，是真的吗？

谢国忠：他没有买房应该是对我的误解。我在 2004 年开始说中国房地产存在泡沫，但泡沫并不意

味着房价会跌。他带着情感色彩去看这个泡沫，正面的看法会去炒房，负面的看法，会以为房价会

掉。我当时预计上海房价 2005 年 6 月会跌，事实上当年的房价跌了很多。我自己在 2006 年初就买了房

自住。

新京报：泡沫意味着 “ 炒一把 ” ？

谢国忠：最终你会明白，泡沫就是炒一把的概念。但你要知道，炒一把之后，在何时撤出来。

新京报： 2006 年之后，你又买房了吗？

谢国忠：没有。当时买房是自住用的。买房干吗呢，投资价值不高，流通性不高，投资股市更

好。中国房子未来要赚钱很困难，因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候，就让你炒。等赚不了钱的

时候，又会有空房税。

新京报：你对现在观望的买房者有什么建议吗？

谢国忠：我觉得没必要买房。如果是自住的话，目前租房从经济学的角度来讲，是最适合的一条

路。

新京报：如果是投资的话，目前的时机合适吗？

谢国忠：如果是投资的话，投资回报率高于 5% 才可以投。投资的时候，只有在市场大幅下跌的时

候，才有投资价值。这种时候多是在出现危机、动乱、恐慌的时候，那才是购买的最佳时机。人这一

辈子，创造财富只有这个手段。

“ 政府解决泡沫很容易 ”

房地产泡沫崩盘之后，资金分配更合理，别的地方用钱效率会更高。

新京报：政府有调控措施出台，你认为有利于击破泡沫吗？

谢国忠：每次调控，落实执行都有一个延后。比如今年 3 月底出台的二手房征收 20% 个税，投机者

一夜之间都离婚了。有了时间差，购房者可再炒一阵。

新京报：但是调控后确实有一段时期房价下跌了。

谢国忠： 2008 年房价跌了那么多，我都没说跌，因为这只是暂时的。市场的过程被利用了而已，

这跟调控没关系。

新京报：跟什么有关系？

谢国忠：政府不会让房价一直跌，也不会让房价一直涨。政府既要讲究政府内部的和谐，又要讲

究政府与人民之间的和谐。这也是中国房地产泡沫与世界其他国家不同之处，其他国家主要是基于市

场的力量，可以像股市那样涨跌甚至崩盘。

新京报：房地产是中国的支柱产业之一，如果价格崩盘的话，会对中国经济造成何种影响？

谢国忠：我所强调的是房地产价格崩盘，而不是整个房地产行业崩盘。房子还会继续建，只是价

格不同而已。如果房地产泡沫崩盘，对中国经济来说是好事，会明显提升经济效率。崩盘后，资金分

配更合理，别的地方用钱效率会更高。

新京报：你之前屡次提起的房地产泡沫崩盘是指房地产价格崩盘？

谢国忠：价格也不是一下子崩盘，会慢慢地往下掉。政府解决泡沫很容易，两件事情做一件就

行：一个是央行要加息，中国的利息那么低，尤其是跟通胀相比；第二点，对空房征税。

“ 房价五年内掉一半 ”

这是政策的利益最大化和市场的力量进行博弈的结果。

新京报： 2013 年及以后的房价走势是？

谢国忠：那种高点是回不去了。

新京报：房地产的高点是在哪一年？

谢国忠： 2011 年上半年是高点。 2009 年开始连续大幅上涨， 2011 年年中达到最高值。

新京报：此后政府出台严厉调控措施打压房价，所以， 2011 年底，中国房价开始遭遇寒冬？

谢国忠：对，政府常用行政手段调控。

新京报：你曾指出，投机者就像 “ 冷水中的大闸蟹 ” ，应该何时从房地产市场安全撤退？

谢国忠： 2012 年是拐点， 2011 年中期的高点再也回不去了。最近的这股房地产热潮，是房地产开

发商要营造房价不断 “ 创新高 ” 的氛围。事实上的交易量、价格都不像以前那么高了。

新京报：事实证明你是对的吗？

谢国忠：至少到现在为止，我认为我是对的。

我当时也在文章中指出， 2012 年房价下跌之后会出现反弹。 2012 年下半年的房价确实下跌了，只

是没有像香港房地产那样暴跌。尽管后来出现 “ 反弹 ” ，但这并不是楼市的春天又回来了。有人在 2012

年房价出现反弹的时候，就认为我说的不对。

新京报：去年 12 月底，你指出未来五年大城市的房价会跌 50% ，做出判断的依据是什么？

谢国忠：房价五年之内掉一半是正常的。这不是崩盘，崩盘是指一下子就跌了那么多。这是政策

的利益最大化和市场的力量进行博弈的结果。房价慢慢掉是因为政府有自身利益。如果是正常经济体

的话，一年就可以掉 50% 。目前有些地方已经开始下跌，像浙江一些城市房价跌很多，温州就是。上

海以前很多炒得很凶的地方现在也下跌了 50% 。

新京报：那么，到 2017 年，你会正视自己的预测结果吗？

谢国忠：当然可以。预测结果的对与错，关键要看判断的理由是否合理，如果将来事实证明不正

确，我会写文章做出解释。事实上，目前一些中小城市的房价下跌幅度接近 50% 了。

不知自己被戏称 “ 空军一号 ”

我从不看别人对我的评价。实际上，预测没有对与错之分。

新京报：你多年来一直 “ 唱空 ” 房地产，可事实上总是不准，为什么？

谢国忠：我不是唱空中国房地产，而是根据其特有的规律预测。就像 2008 年预测股市崩盘一样，

不是因为我看衰中国股市，而是股市确实该下跌。

新京报：有人把你归为 “ 唱空派 ” ，称你为 “ 空军一号 ” ，认同吗？

谢国忠：我都不知道这个称号，因为我从不看别人对我的评价。预测实际上没有对与错之分，也

没有唱多和唱衰，这都是舆论给我们戴的帽子。

新京报： 2006 年从摩根士丹利辞职之后，你一直以 “ 独立经济学家 ” 的身份活跃在学界，你怎么看

待 “ 独立 ” ？

谢国忠：独立，即不依附于任何机构与单位。 “ 学而优则仕 ” 是中国学者的常态，所以，这类学者常

常是主观的，通常只会支持由权力带来的观点，朝一边倒。

新京报：面临质疑时，你会回应吗？

谢国忠：我不会跟这些人辩论的。市场上有那么多的观点，如果你去辩论的话，没有那么多的时

间和精力。

新京报：你会怎么办？

谢国忠：尽管有质疑，但事实上市场对我还是很认可的。此前，我曾是摩根士丹利的董事总经理

及亚太区首席经济分析家，我从 2000 年到 2006 年连续 6 年获得华尔街《机构投资者》行业第一名，并

入选该杂志亚洲最佳经济学家。在我之前，华尔街从未给予过个人这么高的奖项，在我之后也没有

过。所以，我怎么会跟乱七八糟的人去争论呢？

新京报：完全置之不理吗？

谢国忠：基本如此。

新京报：今年 3 月份政府出台 “ 国五条 ” ，一些学者认为 “ 房价会暴跌 ” ，你怎么看？

谢国忠：国内这些专家学者多是为了造名声。有吸引眼球的，有的为了迎合老百姓的心理。这些

人跟我没关系。

新京报：大多专家和学者都看涨中国房价的时候，你却坚持看跌，你会受到他们的影响吗？

谢国忠：不会。但是，因为 “ 羊群心态 ” 的存在，会观察这些人的观点，最终还是自己做出独立判

断。

新京报：这种坚持，你会觉得孤独吗？

谢国忠：我不孤独，我有很多朋友。

那些想哗众取宠，靠语言吸引眼球的人，是做不好研究的。

谢国忠唱衰言论一览

2013 年 6 月 2 日

“ 房地产泡沫未来数月内破灭，最多不到一年。 ”

2013 年 3 月 28 日

“ 房地产一定会慢慢下滑。 ”

2012 年 12 月 5 日

“ 未来五年内房价跌一半。 ”

2012 年 2 月 1 日

“ 今年房价可能会跌 25% ，未来三年内跌幅可能达到 50%”

2011 年

12 月 21 日

“ 中国房价跌幅可能很快达到 25% ，未来两到三年，可能还要继续同样跌幅。 ”

11 月 11 日

“ 中国房地产要爆了。 ”

2011 年 11 月 9 日

“ 房价调整至少需要 3 年，房价降一半仍属理性。每平米价格降到城市两个月平均工资之下才合

理。 ”

2010 年

12 月 9 日

“ 房地产进入熊市，大城市房地产价格可能要降一半。 ”

11 月 5 日

“ 中国房价已经见顶，下跌是渐进式的。每年掉 7% ，掉个 20 年，一直掉 80% 。 ”

10 月 10 日

“ 中国房地产已进入熊市，将持续五年。 ”

10 月 2 日

“ 未来五年大城市房价平均跌一半。 ”

9 月 30 日

“ 泡沫过后中国部分房价会跌 9 成。 ”

4 月 28 日

“ 楼市泡沫即将破灭时，会通知大家。保姆都去买房了，房子没理由不跌。 ”

4 月 22 日

“ 打压楼市不足以遏制泡沫。 ”

2010 年 2 月 20 日

“ 楼价持续上涨或致市场崩溃，引发严重后果。 ”

2009 年

12 月 10 日

“2012 年股市、楼市泡沫终将破灭。 ”

12 月 4 日

“ 下轮经济危机在 2012 年。 ”

11 月 16 日

“ 房地产泡沫非常大。 ”

2009 年 2 月 1 日

“2009 年楼价仍有下调空间。 ”